Traduzione del preliminare di compravendita immobiliare

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare (denominato spesso per brevità “preliminare”) è un accordo scritto dove una parte (il promittente venditore) si impegna a vendere all’altra parte (promissario acquirente) un immobile. Pur non essendo un obbligo di legge, la stipula di questo contratto è divenuta ormai una consuetudine alquanto diffusa poiché tutte le parti in gioco ne traggono beneficio. Mediante questo accordo le parti si obbligano ad attuare ogni azione necessaria in vista del rogito definitivo grazie al quale avverrà il trasferimento di proprietà.

Il preliminare comporta tutta una serie di vincoli ed effetti giuridici che le parti devono rispettare se non vogliono incorrere in inadempimenti contrattuali spesso molto onerosi per la parte inosservante.

Affinché il preliminare sia valido esso deve contenere questi elementi essenziali:

• Tipo di immobile: dovrà specificare l’indirizzo e i dati catastali con la planimetria dell’immobile;
• Prezzo totale dell’immobile e modalità di pagamento (acconti, saldi, pagamento mediante assegno, bonifico, ecc.);
• Caparra confirmatoria: essa svolge la duplice funzione di garanzia e di acconto per il prezzo dell’immobile. La somma versata a titolo di caparra è una garanzia per le parti poiché tutela il promittente venditore nel caso in cui il promissario acquirente decidesse di non procedere con l’acquisto dell’immobile. In questo caso il promittente venditore potrà trattenere la caparra. Nel caso in cui, invece, fosse il promittente venditore a non voler procedere con la vendita, questi dovrà versare al promissario acquirente il doppio della caparra ricevuta.
• Data del contratto di compravendita definitivo: è essenziale che sul preliminare sia indicata la data del rogito notarile.

Nell’eventualità in cui l’immobile sia in corso di costruzione, la legge prevede regole particolari per la stesura del contratto preliminare. Inoltre, vige l’obbligo da parte di un notaio di effettuare la stipula nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata così che possa essere trascritto nei registri immobiliari.

La trascrizione assume il valore di una prelazione nell’acquisto dell’immobile che diviene riservato per il futuro acquirente. Il contratto non è più un accordo privato tra il venditore e l’acquirente ma viene dichiarato legittimo nei riguardi di terzi. Infatti, il venditore non avrà la facoltà né di vendere l’immobile ad altri né di concedere l’ipoteca sull’immobile. I creditori del venditore non potranno pignorare l’immobile né iscrivere ipoteca su di esso.